Hypotekárny úver čiže Hypotéka

Hypotekárny úver

Hypotekárny úver je známy skôr pod pojmom hypotéka. Hypotekárny úver si môže vziať fyzická aj právnická osoba. Aby sa jednalo o hypotéku, musí spĺňať niektoré náležitosti, z ktorých prvá je skutočnosť, že hypotéka je vždy zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti (na území SR). Typicky sa ako zástava používa sa nakupujú nehnuteľnosť (kupujete byt a dáte ho ako zástavu), nie je to ale podmienka a môžete ručiť napr. Bytom príbuzných.

Rozlišujeme dva typy hypotéky:
účelová hypotéka – iba na nákup nehnuteľnosti
neúčelová (americká) hypotéka – ľubovoľné využitie
U hypoték ďalej rozlišujeme niektoré parametre, podľa ktorých sa dá potom hypotéky hodnotiť a posudzovať ich výhodnosť.

Dôležité parametre hypotéky

  • účel úveru
  • výška úveru
  • doba splatnosti
  • splácanie
  • úroková sadzba
  • účel úveru

Výhodnejšie z hľadiska finančného sú hypotéky účelové, kde ste ale obmedzeni ich využitím. Financovať hypotékou tak môžete napr. Tieto aktivity:

nákup nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok)
rekonštrukcia bytu či domu
spätné preplatenie investícií do nehnuteľnosti
spojenie viac využitých pôžičiek (americká hypotéka)
výška úveru
Bežne sú ako hypotéky považované úvery nad 100.000, – Sk. Požičať si možno až na 100% nehnuteľnosti, ale výhodnejšie bývajú také hypotéky, keď časť peňazí (najlepšie aspoň 30%) máte už nasporených.

Doba splatnosti

Dnes je možné zvoliť dobu splatnosti medzi 1 a 40 rokmi. Podmienkou je, že po dobu trvania hypotéky nesmiete dosiahnuť vek 70 rokov. Najbežnejšie sú hypotéky na 15 až 20 rokov, ktoré sa považujú za najvýhodnejšie.

Splácanie

Najbežnejšia je anuitnej splácania, kedy sa výška splátky hypotéky po celú dobu nemení. Ďalšie formy sú progresívne splácanie, tj. Splátky postupne rastú (predpokladá sa, že v strednom veku ľudia dosahujú vyššie príjmy) alebo degresívne splácanie, kedy splátky hypotéky klesajú (tu zrejme s plánovaným odchodom do dôchodku a nižším príjmom).

Úroková sadzba

Pretože banka alebo iný ústav, ktorý hypotéku poskytuje za ňu dostane zástavu nehnuteľností, je úroková sadzba hypoték výrazne nižšia ako napr. U spotrebiteľských úverov. Úrokové sadzby sa pohybujú od 3% ročne u účelových hypoték po asi 10% u Amerických hypoték.

Treba ešte spomenúť, že úrokovú sadzbu banka môže meniť. Môžete si ju ale zafixovať a to na 1 až 15 rokov.

Fixácia úrokovej sadzby hypotéky

Fixácia úrokovej sadzby hypotéky

Aby ste mali istotu, že vám banka nebude zvyšovať úrokovú sadzbu u hypotéky, tak ako porastie inflácia alebo sa bude vyvíjať diskontná sadzba ČNB, máte vždy možnosť si úrokovú sadzbu fixovať.

Na akú dobu fixovať hypotéku

Záleží čo od fixácie očakávate. Podľa dĺžky zafixované doby sa menia aj ponuka banky, akú úrokovú sadzbu vám poskytne. Podľa toho spoznáte, čo vlastne chce banka. Spravidla sa úroková sadzba s rastúcou dĺžkou doby fixácie zvyšuje, banka očakáva, že úroky porastú a tak vám nechce nechať hypotéku lacno aj za 10 rokov.
Fixovať samozrejme nie je možné na obdobie dlhšie, než je dohodnutá samotná hypotéka.

Čo sa stane po uplynutí doby fixácie

Akonáhle doba fixácie končí, “mala” by vám banka zaslať doporučený list, v ktorom vás o tom informuje. Banka vás samozrejme chce ako svojho klienta aj naďalej, ale uplynula určitá doba, mohla sa zmeniť situácia na trhu hypoték a tak nemožno vopred povedať, čo vám banka ponúkne.
Rozhodne je ale dobré sa stretnúť osobne s bankovým alebo hypotekárnym poradcom a skúsiť trochu licitovať. Banka má určite ku zjednávanie priestor a ako lojálni klient je teraz máte v hrsti. U hypotéky na 40 000 eur s dĺžkou 20 rokov je každá desatina percenta z úrokovej sadzby asi 3 eura mesačne. Takže nepodpísať prvú ponuku sa iste oplatí.

Na čo si dať pozor pri výbere hypotéky?

Chystáte sa rekonštruovať byt, alebo ste sa dokonca rozhodli pre obstaranie úplne nového bývania? Potom iste viete, že na financovanie môžete požiadať niektorú z bánk o hypotekárny úver. Pri výbere konkrétnej hypotéky je ale treba si dať pozor na niekoľko vecí. Poďme si zhrnúť aspoň tie základné.

Výška úrokových sadzieb

Tou najdôležitejšou vecou je to, akú bude mať hypotéka úrokovú sadzbu. V tomto ohľade pre vás mám v súčasnej dobe veľmi pozitívne správy. Ako už ste možno počuli, v týchto dňoch a týždňoch sú úrokové sadzby pri hypotékach na rekordne nízkych hodnotách. V priemere sa pohybujú ľahko nad 2 percentami, čo je zhruba polovica hodnôt v porovnaní so situáciou pred 3 – 5 rokmi. Nie každá hypotéka je však takto výhodná. Preto si vždy skontrolujte, aké úroky u vybraného produktu zaplatíte.

Spôsob splácania

Veľkú úlohu pri výbere hypotéky hrá tiež to, akým spôsobom ju budete splácať. Ideálne sú pravidelné mesačné splátky, kedy má hypotéku rozloženú napríklad až na 20 rokov. Každý mesiac platíte napríklad 8.000 Sk. Ak si dohodnete úver, kedy splátky budú po roku či dokonca naraz, môže vám to k danému termínu prirobiť veľké starosti.

Fixácia úrokových sadzieb

Okrem výšky úrokovej sadzby si všímajte tiež toho, na akú dlhú dobu máte zaručenú ich fixáciu. Teda to, ako dlho sa vám úroky nezmení. Vyhnete sa tak prípadnému navyšovanie, kvôli čomu by sa úver mohol výrazne predražiť.

Porovnanie

Pri výbere hypotéky si urobte porovnaní všetkých dostupných produktov. K tomu vám dobre poslúži hypotekárne kalkulačka, ktorá porovnáva ponuky najvýznamnejších tuzemských bánk, respektíve jej produktov. Výpočet je veľmi jednoduchý a rýchly, do kalkulačky len zadáte niekoľko základných parametrov – výšku úveru, dobu splatnosti, dobu fixácie úrokovej sadzby a výšku splátok.

Môžete získať hypotéku aj so záznamom v registroch?

Potrebujete si vziať hypotéku na bývanie alebo hypotéku americkú, ale obávate sa záznamu v registroch dlžníkov? Hľadáte riešenie, pri ktorom by ste nemuseli mať žiadne obavy a prešiel by aj nejaký ten vrúbok? Hypotéka bez registra nie je nič neobvyklé a ponúkajú jej predovšetkým nebankové spoločnosti.

V posledných rokoch sa stal nočnou morou väčšiny klientov, ktorí žiadajú o úver či hypotéku v banke, záznam v registroch dlžníkov. Jedná sa o registre bankové a nebankové a register SOLUS, v ktorých figuruje čoraz viac žiadateľov o úvery a hypotéky.

Je to dané aj tým, že podmienky na získanie akéhokoľvek úveru sa sprísnili a do registra sa môžete dostať aj za o pár dní oneskorenou splátku iného úveru či úhrady za pravidelné služby. O takomto zázname preto nemusíte ani vedieť a dozviete sa o ňom až vo chvíli, keď žiadate o nejaký bankový produkt.

V tej chvíli sa vám môže zrútiť celý svet, pretože už máte rozbehnutý nákup nehnuteľnosti a banka vám žiadosť na základe registra zamietne. Situácia sa tým značne skomplikuje a vy môžete prísť napríklad o rôzne zálohy, rezervačné poplatky a podobne, ktoré ste hradili zo svojich úspor.

Našťastie je ešte riešenie, ktoré prejde aj cez nejaký záznam v týchto registroch. Je to hypotéka bez registra, ktorá je produktom väčšinou nebankových spoločností. Ponúka ľahší prístup klientom k požadovanej sume, pretože nelustruje tieto záznamy.

Ďalším kameňom úrazu býva dokladovania príjmov. Nie každý totiž poberá vysoké sumy alebo môže svoje príjmy doložiť. A to v bankách tiež býva veľký problém, pretože bez príjmov vás ďalej nepustí a peniaze nezískate. Aj tu majú východisko nebankové spoločnosti a ich hypotéka bez príjmu.

Znamená to nie, že by ste nemali mať vôbec žiadne príjmy, pretože svoj záväzok musíte splácať, ale nemusíte ich mať vysoké a nemusíte ich ani dokladať.

Vďaka odpadnutie týchto dvoch záležitosťou je aj vybavenie ľahšie a hlavne rýchlejší, takže nečakáte mesiace na to, aby vám niekto povedal, či bola vaša žiadosť schválená alebo zamietnutá. Podmienkou pre získanie každé hypotéky je vždy zástava nehnuteľnosti. Bez splnenia tejto podmienky nemôžete hypotéku získať u žiadnej spoločnosti.

Americká nebankové hypotéka

Radi by ste si požičali peniaze, ale moc dobre o sebe viete, že nie ste práve ideálnym žiadateľom? Preto hľadáte takého veriteľa, ktorý Vám túto skutočnosť odpustí a ponúkne Vám takúto pôžičku, ktorá by pre Vás bola úplne ideálne?

Niekedy je náročné zohnať niekoho, kto by Vám mohol ponúknuť pôžičku podľa Vašich predstáv. Ak nad tým zrovna premýšľate a hovoríte si, že by to chcelo nájsť takú hypotéku, ktorá by sa dala ľahko získať a jej splácanie by nebol problém, rozhodne by Vám mohla padnúť do oka americká nebankové hypotéka, ktorej získanie je viac než jednoduché. Stačí, keď sa zaručíte nehnuteľností, potom už si môžete byť istí tým, že sa peňazí ľahko a bez problémov dočkáte, čo sa samozrejme hodí. Navyše sa jedná o veľmi flexibilný pôžičku, takže sa môžete vyhnúť prípadným kontrolám, ktoré by Vám mohli byť nepríjemné.

Ak Vás trápi napríklad to, že Vaše dokázateľné príjmy nie sú tak vysoké, ako by ste si predstavovali, tak si môžete byť istí tým, že tu pre Vás vhodná možnosť je. Môžete sa vyhnúť týmto kontrolám veľmi jednoducho, takže už si s ničím nebudete musieť robiť starosti. Takáto hypotéka bez príjmu nie je ničím neobvyklým, stačí, keď zastavíte nehnuteľnosť a už bude záležať len na Vás, pre aké riešenie sa rozhodnete či aké kontroly podstúpite. Rovnakým spôsobom funguje aj hypotéka bez registra, čo je pôžička, ktorá sa môže hodiť jedincom, ktorí majú v registri negatívny zápis. Vďaka tejto možnosti bude všetko oveľa jednoduchšie.

Ide teda o hypotéku, ktorej získanie rozhodne nebude komplikované a zložité, na to sa môžete spoľahnúť, a práve preto využite to, čo tu pre Vás je a vyberte si takého veriteľa, ktorý už Vám môže ponúknuť riešenie, s ktorým budete veľmi spokojní. Rozhodne sa to oplatí.

Banky zaručene nie sú práve protistojné, sú navyše veľmi prísne a len tak niekomu, kto by nespĺňal ich podmienky, peniaze nepožičia. Môžete si ale byť istí tým, že nebankové spoločnosti sú úplným opakom a môžete sa na ne kedykoľvek a bez obáv spoľahnúť, pretože získanie peňazí bude oveľa jednoduchšie, než by sa mohlo na prvý pohľad zdať, to je istota.